前几天，好些网友对《别被房子升值迷惑了，特别是公寓》(http://url.cn/0IXlzs)一文中提到的房子租售比有疑问。这篇文章正好一并解答。
只看租售比便可判断房价是否合理
上文谈了衡量能否安居乐业的房价收入比，这个短篇漫谈一下衡量房价是否合理的精确标尺——房子租售比。
众所周知，当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了。如股票的基本价值是从企业的盈利中获得的，可以用P/E值(股价除以每股盈利)来衡量一个股票是否有投资价值，一般超过20就显示其股价有泡沫了。而房子做为投资品的话，那它基本价值是源于出租所产生的收入。而确定一个房子是否有投资价值，最简洁的方式就按国际通用的租售比来衡量。所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5千的话，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的租售比值为：旧的公寓大楼是120倍，新的公寓是140倍，独立的House(国内翻译成别墅吧)或者连体的镇屋是160 倍。低于这些比值时，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，就说明这个房子的价格被高估，也就是说房价便有泡沫之嫌了。
为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢?
举一个具体的实例。在欧美，有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，为分析简便，用静态方式来分析吧。假设他们口袋里都有 100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。欧美每年平均2%的地产税，按房子的市值来征收，在此为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了(在正常情况下，欧美房价的上升和通胀率同比)，但扣去所付的地产税、房子买卖的交易佣金、律师费等，以及房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投入其它金融产品，即使投入那种最保守保值抗通胀债券，长期来说至少平均5%的回报率，足以超过房租的净收入(扣去所得税及管理杂费等)，更别说欧美股市长线超过8%的回报了。
就拿我来说，多年来在纽约和多伦多一直租房而居。在纽约我居住于曼哈顿，最后那几年我租的一套20来年龄的高级公寓，市价95万到100万美元之间，由于地产税和公寓管理费(房子越旧管理费越高)的原因，这样的公寓的租售比超过120倍的话，从金融角度上来说，租比买要划算，而我最后那年的房租也不过3000美元，以合理的租售比95万除以120接近8千来看，选择租用是根本不用考虑的事情。事实上在纽约曼哈顿，除了钱多得发霉的主，绝大多数人都选择租房而住。
而1998年到2001年我在多伦多的那几年，也是租一套市中心的高级公寓，租金在1400到1500加元，而当时那套公寓市价20来万加币，从租售比来看，那时多伦多的房价尚属合理，还没有泡沫。不过我那时计划回纽约，所以租比买要合适。
七年后的2008年底，我从纽约回到多伦多，发现多伦多人的平均收入不过增加20%而已。而平均房价却涨了几乎一倍!我在市中心又租下了一套类似的高级公寓，月租1800加元，涨幅也不过20%，和收入增长正好同比。由于这是一套刚刚落成的新公寓，管理费比较低，管理费比较低，所以合理租售比在 140倍。但目前其市值是42万加币左右，除以1800，租售比高达233倍!大大超过合理价位40%以上!尽管这一次回多伦多打算定居，我依然选择租房而住。请注意，加拿大房租的涨幅由政府控制，不能随便上调，因此多伦多的房租从2007年到今天，几乎没有上涨。
而房市泡沫在温哥华就更加明显了，跟中国一线城市很相似。因为这几年由于全球的富人，特别是中国移民的增加，温哥华的房价已被炒到高至离谱。但由于温哥华当地人的收入比多伦多人还低，其房租相对于房价来说就更加便宜。多伦多一套租金1800加元的公寓如果搬到温哥华(类似的地段、类似的公寓)，大约只需1600加元就能租到。今后我要是搬去温哥华，毫无疑问，肯定也将选择租房。而要是回中国，特别在北京或上海的的话，更不用说了，绝对租房而居!
近来，中外媒体的财经版(包括电视、网络)都不约而同地热烈地辩论着一个问题：中国房市究竟存在泡沫吗?结果众说纷纭，有人说中国房市泡沫极大，有人说中国房市根本没有泡沫。
这里先撇开国际资本、金融大鳄的投机炒作，唱空做多、或唱多做空中国房市等因素，只单从金融的角度来看，用房子租售比就能衡量房市是否有泡沫。
由于中国的特殊情况，比如目前还不用支付地产税等，所以租售比可以从欧美最高的160，大幅提高至200倍。如果还是以市值100万的房子为例的话，假如月租金为5000元，从金融的角度来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，这房价就高估了。但事实上当今中国房子的租售比已经普遍超过200，特别像北上广那样的大都市，租售之比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价750到800万的高级公寓，每月租金竟然只有7500元，租售比超过了1000!也就是说，这套房子的价值高估了四到五倍!
不过好些国内同胞因为担心房租将疯涨，一旦有购房承受力，就将放弃租房而选择买房。其实大可不必如此担忧，因为即使在中国，房租也是进入CPI 进行计算的，房租上涨必然带动CPI的上升，不要说房租上涨几倍，即使其涨幅超过30%，CPI就可能将超过6，便呈现恶性通胀。而恶性通胀对经济影响远比房价泡沫更可怕，届时政府必然会出手干预;其次，因为房租不能像买房子那样借贷，所以反映了真正的供求关系，一旦涨到房客无法承担时，房租再涨也只能是有行无市，谁来租呢?
因此，房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用。
陈思进博客 2011-10-16
