加拿大多伦多房价:太高但会继续升高?

【本站按:以下是近期与加拿大多伦多房市热门话题有关的三篇文章:《大多伦多9月份房价创今年新高: 房屋交易大增22% 房价涨5.8%》、《瑞银全球楼市泡沫排行榜:多伦多第2温哥华第6》和《加拿大破产人数飙升 中国买家或持续撤离》。一方面,多伦多房价确实是仍在不断上涨,而且至少短期内可能还会涨。另一方面,相对于工资收入,多伦多的房价已经确实在世界大城市里数二数三,同时加拿大人的负债率和破产率也确实已经不低。在这种情况下,多伦多的房价还会继续上涨吗?还会上涨多长的时间?还会有多大的上涨幅度?不同的人会有不同的评判,我们也在拭目以待。】

第一篇:大多伦多9月份房价创今年新高: 房屋交易大增22% 房价涨5.8%

9月份,新上市房源供应紧张,把大多伦多地区二手房的平均价格比去年同期推高了5.8%,至84万3,115元,创下2019年以来的最高价。

该平均房价,包括了独立屋和半独立等所有房型和公寓的价格。数据显示,经季节调整后,9月份大多地区房价比8月略增1.2%。

与此同时,9月份大多地区的二手房交易量激增22%,从2018年9月的6,414套,跃升至7,825套。

据《多伦多星报》报导,多伦多房地产局(TREB)周四(10月3日)表示,即使如此,9月份的交易量仍然低于2016年的峰值,但是继续超过新上市房源的数量,“这表明市场条件趋紧,价格上涨速度将加快” 。

各种房型来看,大多伦多地区的独立屋攀升4.1%至105万元。多伦多市区,独立屋均价达137万元,市郊的905地区独立屋均价为94万6,256元。

镇屋最火
9月份房价涨幅最大的房型是镇屋。与2018年9月相比,均价上涨了6.8%,至67万7,387元。公寓价格同比攀升了4.2%,均价至59万5,013元。但在905地区,公寓均价同比上涨9.2%,至49万7,403元。

就独立屋价增幅已经超出了通胀率,TREB称,许多家庭仍然看好低层住宅,例如镇屋、半独立屋和独立屋。

该局首席市场分析师杰森·默瑟(Jason Mercer)表示:“这表明需要加大房屋类型的多样性,以填补独立屋与公寓之间的空缺。”

公寓出租走俏
与去年同期相比,今年第三季度,经大多地区多重上市交易系统(MLS)出租的公寓房源增加了30%,并且有1万800套公寓出租,同比攀升了17.3%。

第三季度,一卧公寓的租金同比增4.5%,均价至2,262元;两卧公寓的平均租金为2,941元,比去年涨了4.2%。

默瑟称,尽管租金增长速度放缓,但仍然是通胀率的两倍。

TREB总裁迈克尔·柯林斯(Michael Collins)说:“公寓建设平稳竣工,加上平均租金的强劲增长,促使许多投资业主把出租单元上市。如果租赁房源的增长,持续超过租赁交易的增长,那么未来我们将看到更加平衡的市场。”

季薇, 大纪元2019年10月03日

第二篇:瑞银全球楼市泡沫排行榜:多伦多第2温哥华第6

周一(9月30日),瑞银发布的最新报告指出,全球地产市场泡沫最大的城市,多伦多名列第二,温哥华第六。

排名榜上,全球房价泡沫最严重的其它城市还包括第一名慕尼黑、第三名中国香港、第四、五名阿姆斯特丹和法兰克福等。

瑞银发布的这份报告名为《2019年瑞银全球房地产泡沫指数》,需要注意的是,这份报告主要关注了全球20个城市,目前中国内地的各大城市还没有进入这个榜单

至于加拿大的两大城市,则常常跻身于这份榜单的前列。2017年多伦多首次被纳入指数排名,结果就力拔头筹,一举成为全球楼市泡沫最大的城市,温哥华当年则名列第四

2108年也不遑多让,在全球房地产泡沫最严重的城市排行榜中,多伦多和温哥华高居第三和第四

瑞银全球房地产泡沫指数主要追踪全球金融市场的楼市泡沫风险,高于1.5则代表楼市出现泡沫。今年的报告中,多伦多为1.86,温哥华则为1.61。

瑞银表示, 2000年至2017年期间,多伦多的平均房价基本上涨了两倍,近两年虽然有海外买家税和按揭收紧等新的政策,也只是令火爆的楼市暂时降温而已,对打压房价并没有起到多大作用。

以温哥华为例,2016年卑诗祭出海外买家税等楼市新政,令房价当年大跌7%,直到现在也没有走出疲软的困境。然而,就算这样温哥华房价依然要比10年前高出75%。

报告认为,温哥华楼市目前从供应量来看已有所好转,但由于利率持续维持低位,贷款环境诱人,房价也不会出现大幅下滑的现象。

总体来看,目前加拿大地产市场的疯狂时代似乎已经终结,利率环境虽诱人,但经济增长令人担忧,未来楼市仍有可能进一步放缓。

从全球来看,目前房价负担能力最差的城市分别是香港和伦敦。在全球房价负担能力最差城市排名中,温哥华名列10位,买普通公寓需普通工薪族8年的收入;多伦多则排名第20位,普通工薪族买普通公寓需6年收入。

报告指出,伦敦地产市场已显著降温,这个金融中心4年来首次脱离泡沫风险区域

在美国,各城市指数自2011年以来首次出现均未上升的情况。负担能力、贸易紧张局势以及外国买家需求减少等因素,抑制了旧金山和洛杉矶的房价上涨。

瑞银集团全球财富管理部房地产主管克劳迪奥·萨普特利(Claudio Saputelli)表示:“全球利率的下跌不会拯救地产市场。许多城市的抵押贷款利率已不再是购房者面临的主要挑战。许多家庭根本没有足够的资金来满足银行的融资标准,我们认为这对城市中心的房地产价值构成了最大的风险之一。”

该研究的主要作者,瑞银全球财富管理公司瑞士房地产投资主管Matthias Holzhey表示:“地产市场处于泡沫风险领域时,投资者应保持谨慎。抑制房价进一步升值的监管措施已经引发了一些市场调整。例如,在2016年版的瑞银全球房地产泡沫指数中,4个排名最高的城市的实际价格都在下降,平均而言,它们比各自的峰值下降了10%。”

对于中国内地的主要城市为何没有被纳入榜单之中,瑞银金融专家霍尔茨海此前曾表示,这主要是因为观察中国城市的年限还不够,”我们至少需要25年至30年时间,才能得出有说服力的评估。”

嗯,不知道要是算上中国大陆的一线城市,这份榜单会变成什么样子?

加国无忧, 2019年10月2日

 

第三篇:加拿大破产人数飙升 中国买家或持续撤离

过去半个多世纪以来,全球许多发达市场一直高度依赖债务而发展经济,由此养成了提前消费、养尊处优的习惯,加拿大经济就非常明显。数据显示,加拿大的家庭债务目前已达到其GDP的约179%,为发达国家最高。

也就是说,加拿大人每增加1美元的可支配收入,债务就会达到1.79美元,而两年前,加拿大的家庭债务与GDP之比为101%,这说明,加拿大人“欠债上瘾”的现象一直在持续进行。这就为加拿大经济埋下了债务危机的风险。无独有偶,事情又有了最新进展。

据加拿大金融邮报近日报道,会计公司BDO Canada Ltd进行的一项调查发现,超过三分之一的加拿大人没有退休储蓄,三分之一的人无力偿还信用卡。

这项对2,047名加拿大人的调查发现,有53%的人可支配收入很少,四分之一的受访者因为债务问题不堪重负。调查显示,越来越多的人背负信用卡债务(从去年的53%增加到57%)。BDO说,三分之一的人无力偿还信用卡余额,而40%的人的非抵押金额超过20,000美元。据BDO称之为负担能力指数的调查,与去年的三分之一相比,有39%的人没有退休储蓄,而近一半的人表示他们无力为下班后的生活储蓄。

BDO加拿大金融恢复服务业务总裁Doug Jones在一份声明中表示:“负担能力和债务挑战继续给加拿大人带来压力。” “随着时间的推移,累积影响将对财务目标产生重大影响。”

加拿大破产人数飙升,中国买家或持续从加拿大撤离,加国经济或萧条

不仅如此,最近几个月以来,人们对加拿大经济陷入衰退风险的担忧与日俱增,例如,收益率曲线倒挂,长期利率低于短期利率。Jones说,“越来越多的40多岁和50多岁的加拿大人在经济上捉襟见肘,没有为退休和意外费用做好准备。” “这可能导致更多地依靠债务来支撑生活费用。”

实际上,加拿大人的债务困境,以及衰退风险从加拿大破产者数量不断飙升就可以说明问题。事情的另一个进展是,根据彭博一项调查显示,有48%的加拿大人处于破产边缘。每月距离金融破产200美元或以下的加拿大人数量已从此前的 46%上升至48%,这表明加拿大许多人的金融稳定状况正在恶化。益普索(Ipsos)针对破产公司MNP 进行的调查于的另一项调查称,54%的加拿大人表示担心其偿还债务的能力。

据加拿大破产监管办公室发布的数据,一季度加拿大共有32239起消费者破产案,是自2011年(八年以来)以来破产数量最多的一个季度,同比增长了6.1%。而到了5月有超过12,000名加拿大人申请破产,比4月增加5%,比去年同期增加8.6%。在5月份提交的12,375起消费者破产案中,有5,163宗破产案和7,212宗破产案是建议书,提议债权人以新条款偿还债务。

破产公司MNP总裁表示,许多加拿大人根本没有没有支付债务的本金。而再稍早时的数据显示,仅2018年第四季度,就有23961加拿大人申请破产或偿债计划,并创下2011年以来的最高纪录。

也就是说,自去年10月以来,目前已知的,约有8万名加拿大人破产,这已接近该国3700万总人口的近千分之二点一,在发达国家中相当罕见。我们难以想象,在加拿大的每一千个人中,就约有2个以上的人破产。

伴随加拿大破产人数不断飙升的,是加拿大的许多银行开始感受到信贷质量恶化的痛苦和瘫痪状态。比如,多伦多道明银行稍早前看到其贷款损失准备金增加至8.5亿加元,较去年同期增长23%。而加拿大帝国商业银行的贷款损失准备金也增加了一倍多,达到3.38亿加元,这也是 至少两年来的最高水平。大多数是加拿大个人和小企业银行业务的结果,后者的拨备增加了41%,达到2.08亿加元。

这都表明,加拿大无力偿债者越来越多,许多借贷者正面临入不敷出,破产的困境。多伦多道明银行首席财务官Riaz Ahmed称,破产是加拿大经济问题的一部分。如果按省份来计算的话,除PEI外,加拿大每个省份的破产申请均有所增加。比如,艾伯塔省的破产率上升了16%。

对于加拿大经济持续出现的破产潮,加拿大破产与重组专业人士协会理事David Lewis认为,造成这一困境的原因之一在于包括中国买家在内的全球投资者提前大幅从加拿大撤离了。例如,而艾伯特大学报告显示,中国买家在加拿大的投资正在下降,中国人对加拿大的投资额从2017年的84亿加元下降到2018年底的44亿加元。另据多伦多大学罗特曼管理学院发表的一项研究表明,包括中国买家在内的外国投资减少已经使得加拿大经济每年损失近100亿美元。

值得注意的是,大温哥华房地产委员会警告称,由于包括中国投资者在内的外国买家缺席市场,导致加拿大可供出售的房屋数量猛增(一年增长40.7%)。而华尔街日报曾分析报道称,中国买家或将持续从加拿大等楼市资产中撤离。

路透社则分析称,这或许是高度依赖外国投资者和债务经济模式的加拿大的一场经济“灾难”。加拿大皇家银行高级经济学家罗伯特·霍格(Robert Hogue)表示:“要从加拿大经济的最大脆弱性清单中注销家庭债务,我们还有很长的路要走。”值得注意的是,2018年,加拿大最受欢迎的城市之一多伦多在全球住房排名中从第1位已跌至第137位。加拿大公共政策智库弗雷泽研究认为,未来几年内,加拿大经济进入萧条期或不可避免。

雪上加霜的是,事情的另一个新进展是,继美国制造业和服务业数据指数均大跌之后,加拿大的9月采购经理人指数也出现了自2016年2月以来的最大跌幅,自2015年3月以来首次回落。加拿大的艾维PMI跌至4年低点48.7 。加拿大艾维就业指数从8月的52.7 降至 9月份的49.6;艾维库存指数从8月的54.8降至 9月份的50.5。

加拿大破产人数飙升,中国买家或持续从加拿大撤离,加国经济或萧条

上述最新数据,对于陷入债务困境和破产潮的加拿大经济而言,的确不是一个好消息。

2019-10-07 09:09:47  BWC中文网