加拿大离婚时地产物业的资产分割
在加拿大当一对夫妻出现婚姻问题，决定分居、卖屋、平分资产，本来是正常的“分手过程”。但为了一间不断升值的房屋，为了维持原来的生活质素，为了孩子不用迁离原来社区，有人选择在夫妻关系终结后，仍然继续生活于同一屋檐下。房价不断火热攀升，却形成了畸形的新分居时代。
M女士与丈夫的关係，自两年前开始出现问题，遂决定离婚。本来双方都愿意心平气和地商讨离婚一事，甚至连孩子应该归谁照顾都讲好了，但当计算家庭财产分配时，却出现了“阻滞”。牵涉的，自然是价值最高的房屋。
“我们最重要的共识是，不想因为夫妻关係的改变而影响孩子目前的生活，包括不想孩子搬离现时的社区及转校。但如果我们将现居的镇屋出售，再均分房屋价值，我们任何一方，都没有足够财力，独自在同一社区内购买同类型物业。”
M 女士指出，虽然近几年的房价不断攀升，如卖屋分钱，双方都可享受房屋升值带来的好处。但夫妇二人只是普通工薪族，一向靠的是“公一份、婆一份”地赚取生活费及供楼，经济上可说是互相依靠。当只剩一个人的薪水及财产，购房能力与日后应付生活开支的负担能力也会削减一半。意味着，如果离婚，二人顶多只够能力购买柏文单位。
“孩子就读学校的校区内，只有独立屋、半独立屋及镇屋等低幢房屋，没有柏文大厦。但这些房屋类型的房价，已经飙升得大大超过我们任何一方的购买及负担能力。想在分居后继续居住在同一校区，是没有可能了。”
为了孩子，M女士与丈夫作出了暂缓离婚、但婚姻关係名存实亡的无奈决定。“我们会继续住在同一屋檐下，会像以往般共同承担房屋与生活开支。至于两人的婚姻关係，待孩子长大，至少中学毕业后，才为自己打算吧。”
另一个被房屋捆绑着同居关係的例子，发生在T女士的友人身上。T女士说，友人与丈夫的感情自十多年前已出现问题，但当时为了孩子，友人一直选择忍气吞声，继续婚姻关係。不过，近年来夫妻关係依旧没有改善，加上孩子都已长大离巢，二人终究还是决定离婚。
“据知，他们谈论住屋问题时，出现了一些分岐。他们曾考虑过，由女方购买男方的业权，女方便可继续居住在现居房屋，可是女方却没有足回一半业权。他们也想过将现居房屋出售，扣除房贷再平分资产。但现在楼价高，两人拿着 卖屋的钱，都难以负担各自再购买一间独立屋。”
T 女士称，两人就是喜欢独立屋的生活方式与生活质素，谁也不愿出售已住了多年、还不断在升值的房屋。所以，即使他们最近正式办理了离婚手续，双方协定继续共同居住一间屋内，只是每人各占据一楼层，只有厨房是共用，屋内楚河汉界，双方互不干扰地生活，关系有如同屋共住的租客一样。
社工：分居续同居，始终不愉快
两个人感情破裂还要住在一起，对情绪及精神健康其实都是一种折磨。有社工指出，作出离婚但又同居的决定前，应深思熟虑，慎重衡量各种方法的利弊。
家和专业辅道中心社工曾梓明表示，一对夫妇走到离婚这一步，证明两人之间必定存在很多婚姻及情绪问题，如果这些未解决的问题没得到处理，但又继续同一屋簷下，长远来说始终不愉快，影响精神健康。
如果两人育有孩子，情况可能更複杂。“如两人共处时出现语言或情绪问题，令孩子感觉不正面，也可能影响孩子的情绪、行为、与人相处及在校内的表现，但具体影响有几深或几长远，每个人都不同。因此，父母作此决定前，更要三思。”
不过他也认同，从实际环境上考虑，现在楼价如此昂贵，房价的负担能力及孩子学校等都是很实在的理由，要作出分居后继续同居的决定，着实很艰难及大压力。
“每个人情况不同，选择不同，没有人可以帮忙作决定，也不能说这方式一定可行或一定不可行，但却是艰难、不简单的。所以，在作出决定前，最好找社工谈谈，寻求其他人的意见，尝试从不同角度考虑，帮助衡量哪种方法比较适合，达至最大效益，也可作情绪上的支援。”
财产分配有时效分居后 6 年或离婚后两年内
有法律界人士提醒，不论分居或离婚，如果仍要居住同一间屋，首要做的是“拆契”，并签署正式的合约文件，交待清楚两人都同意的财产分配安排。
资深律师曾启荣指出，离婚对家庭经济带来巨大的负面影响及压力，不是所有人都可应付，法律上也认同这一点。所以，法律上没有规定分居或离婚后，两人必需分开两个地点居住。不过，如果两人已经进入分居阶段，生活细节上还是要符合分居的定义。
“原本一家人的资源，现在要分成两家用，经济上不容许一分为二，也是无办法的。也有人为了孩子，或家有老人同住，都可道致分不到居。不过，是否分房睡、有否一起买菜煮饭、雪柜的食物是共享还是分开摆放、衣服是否分开洗、过时过节是否一起出席家庭聚会等等，总之很多本应是一家人才做的事，现在都分开做，这样纵使同住一屋，法律上也视之为分居。”
曾律师表示，一般夫妇都会以“联权共有”(JointTenancy，俗称长命契)的方式持有物业。如果分居或离婚后仍要一起住，最好找律师做“拆契”(Severance)手续，转为“分权共有”(Tenancy in Common)。这样做除了大家都有出售物业的自由，身故后业权会归入个人遗产，按遗嘱分配处理。
他续说，离婚夫妇可以一直保持分权共有的状态来持有物业，也可以完全不通过法庭，自行商讨业权的分配方法。但值得注意的是，家庭财产分配的时效(limitation period)，是分居后6年或离婚后两年内，取其中较短的时限。如果过了时效，未有处理的业权便会按现有的持有方式继续。因此，双方最好在时效到期前，磋商好物业的分配方式，并签署具法律效力的合约作实，免去日后可能发生的争拗。
“事实上，屋价贵了代表人们的资源多了，加上近年独立屋价升值比柏文快，如果将独立屋出售，买回两个柏文单位或一间镇屋一间柏文，应该比以前较易应付。不过，个人应该对生活要求调低，因为生活质素下降，是无可避免的。”
婚姻关係破裂，房产如何分配?
多伦多地产律师马克.韦斯莱德(Mark Weisleder)在给星报的专栏文章中称，在安省，婚姻破裂，双方当事人对家庭淨资产享有同等权利，各50%平分。家庭淨资产包括房产，RRSP，退休金等。
韦斯莱德表示，在安省，婚姻居所普遍认为是一项受到法律保障的资产。婚姻居所无论是谁负责供款，日后离婚时出售所得，夫妻都可平均分配;即便婚姻居所的业权只是在夫妻任何一方名下，出售物业时也需要夫妇两人共同签署同意。
一般人认为，结婚前的物业，在婚姻结束后不应计入双方财产分配。其实这里面有一个误区。韦斯婚前物业作婚姻居所也可被平分莱德表示，如果婚前物业在婚后被用为“婚姻居所”，而双方又没有签署“婚前协议”规定分手后如何分配，则夫妻双方还是要平分该婚姻居所。他举例说，1993年 David Debora 在巴裡市(Barrie) 附近的Oro镇买入一幢物业，1994年他与Miriam Debora女士结婚。两人于7年前已经在一起生活，并于1989年诞下一名子女，结婚前已属同居关係。两人于1995年分开时，为房产发生纠纷。两人结婚时并没有签署任何婚前协议。1994年结婚时，该物业市值84万，离婚时已升值至100万。如果该物业是一项投资物业，那么女方可以申请取得物业于婚姻期间升值的五成权益，即是16万的一半，8万元。但如果这是一间婚姻居所，女方则可以申请获得一半权益，即50万元。法庭文件显示，两人经常使用该物业直至分开，属婚姻居所，所以判女方可分得50万元。
David 如果当初懂得保护自己，在结婚前应该要求Miriam签署一份文件，同意婚后不会要求分享该婚前物业的权益，或者只可以有限度地分享该物业升值部分，即可避免分手时分出一半。
婚姻居所可以有多处
韦斯莱德表示，一对夫妇可以拥有一处或多处婚姻居所，他们一年中经常使用的那些物业，均可视为婚姻居所，如除主要婚姻居所外，夏天的避暑Cottage ，冬天滑雪的小屋，三处物业若经常使用，都可视作婚姻居所，如果离婚分产，夫妻都要按一半一半的原则平分房产所值。
如果结婚前购入一间30万的房子，婚后住在这里五年，这是你们的婚姻居所。然后男方再购入另一间房子作为婚姻居所，第一间房子仍是男方名下，只是改为放租。这样，第一间房子已不再是婚姻居所。日后两夫妻离婚，男方仍可以先保留30万元，再从婚后开始计算，将房子升值总额的半数分给女方。
韦斯莱德强调，当彼此沉醉在爱海中，一份协议或许被视为不祥。大家都希望无论是双方的关係还是物业投资，都可以善始善终。不过，世事无常，未雨绸缪，事前做好计划，将来一旦有变，也会减少一点金钱上的痛苦。
2016-07-07 20:48:24 都市地产
