加拿大联邦出“辣招” 为温哥华多伦多的楼市降温

加拿大联邦出“辣招” 为温哥华多伦多的楼市降温

置业人士看房

  面对加国房市过热,联邦政府昨日出招降温,针对售价50万元至100万元住宅的按揭,屋价超过50万元的部分,最低按揭首期从5%调高至10%;50万元以下的房屋的按揭首期仍维持于5%,措施明年2月15日生效。财政部长莫奈(Bill Morneau)明言,推出「辣招」是要為温哥华和多伦多的楼市降温,但眾多分析家都认為,措施作用有限。

  现行制度下,购买价值100万元以下的房屋的人士,若未能负担20%的按揭首期,可向加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC)申请房屋贷款保险,最低只需付5%首期。

  新措施实施后,举例买家有意购买价值75万元的住宅,需付首期便从3.75万元,升至5万元:即屋价首50万元的5%,和其餘25万元的10%,两者相加。

  至于价值100万元以上的房屋,因法例规定,买家必须最少负担2成首期,因此不受此次改例影响。

  莫奈昨日在渥太华的记者会上表示,新措施是针对贵价房屋,应不会影响新「上车」的买家,「这只会影响1%或更少的买家,我相信我们的目标明确。」
  虽然莫奈指明,新措施是要為温哥华和多伦多的楼市降温,但可能牵连亚省卡加利等早已陷入停滞的楼市。莫奈指,当局会密切监察新例对亚省经济的影响。

  莫奈又否认担心措施会令楼价泡沫爆破,「我们需要确保加国国民对于买屋持有正确态度。这些措施是要保障业主和新买家,要确保他们在买屋时,已有适当的资產。」

  加拿大按揭及房屋公司亦宣布,将承诺担保的贷款,从今年的800亿元,增加至明年的1050亿元;又从明年7月1日开始,调高向借贷人收取的担保费。

  当局强调,新措施目的是要鼓励借贷人减少依赖政府担保。

  另外,监管全国银行等放贷机构的联邦金融监管局(Office of the Superintendent of Finance)同日亦表示,為了打击保险诈骗,计划收紧贷款规定,有意强制所有放贷机构收紧银根,要他们提高资產的储备金,减少这些机构借钱给置业人士的意欲,间接為楼市降温。

  监管局指,加国按揭市场的风险正不断发酵,当局需要尽量确保受监管的金融机构能抵受「严重但似乎合理」的损失。监管局将尽快諮询业内人士,在2017年推出新规例。

  新招有何效果 目前言之尚早

  加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发言人Angelina Ritacco昨日表示﹐作為政府辖下机构﹐必定会支持财长莫奈的决定﹐并执行有关措施。

  她指出﹐政策属针对性措施﹐主要為防止资產状况较弱的买家进入市场﹐破坏房屋市场的稳定及健康。

  她重申﹐CMHC一直监察市场形势﹐认為房价是全球关注的问题﹐故会採取不同措施防止失衡。

  被问到预期政策会达到什麼效果时﹐她回应现今仍是言之过早﹐因政策只针对少部分人﹐应对市场整体影响不大。

  剑指温哥华多伦多 受累是亚省卡加利

  联邦政府出招提高贵价住宅的按揭首期,為多伦多和温哥华的楼市降温,但银行和地產经纪的分析都认為,措施影响有限。

  帝国商业银行(CIBC)经济师塔尔(Benjamin Tal)估计,温哥华和多伦多分别只有2.5%和5%的新屋成交会受影响,「整体影响只会在边缘反映出来,因為只有小部分市场会受影响,即使在目标市场亦然。」最受衝击的反而是亚省卡加利,因当地的高比率贷款较多,买家倾向少付首期,预计多达10%新屋成交受影响。

  塔尔又指,全国约23%的未偿还按揭属高比率,要由政府担保,因此新例只会影响不到4%的新按揭。

  满地可银行(BMO)高级经济师Robert Kavcic也认為,新措施影响成交量和价格微乎其微,「政府推出有针对性的措施,旨在阻止那些拥有很少资產的人入市。」他指,导致温哥华和多伦多屋价高企的因素,包括独立屋供不应求、人口需求、按揭利率低和外国资金涌入,仍然存在。

  道明银行(TD)的分析则指,在全国主要楼市中,只有温哥华和多伦多的平均楼价超越50万元,顺理成章成為联邦政府的降温对象;但新措施对楼市影响较轻微和短期,不会令道银大幅更改早前对楼市的预测,即明年楼价会有单位数升幅,2017年轻微下跌。

  地產经纪关荣光表示,相信「辣招」对楼市影响不大,预计有首次置业人士会对此较為敏感;他更指,调高最低首期,不及加息影响大。政府此次出招,预计会受舆论欢迎;地產代理RE/MAX日前一份调查发现,约3分2的受访者,同意按揭首期应為至少10%。

  大温地產局(Greater Vancouver Real Estate Board)指,现时大温地区的房屋基准价超过75万元,比去年11月大升接近18%。

  私人按揭公司Genworth MI Financial早前一份调查显示,温哥华和多伦多首次置业人士平均要付2成首期。

  受新例影响的只有介乎50至100万元之间的房屋,但加国屋价高涨,已将很多房屋推过百万大关;过去一年,全国只有17%的房屋成交价是介乎50至100万元。温哥华和多伦多在这个价位幅度的成交数量则分别為3成3和4成。

2015-12-12 08:26:00 明报